9月1日，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月上海商品住宅成交均價(jià)22026元/平方米，與上月持平；新增供應(yīng)面積69.4萬(wàn)平方米，環(huán)比（較7月）減少19%，同比（較去年同期）減少13%，成交面積為57.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑25%，同比下滑18%。這也創(chuàng)下2005年以來(lái)8月上海商品住宅市場(chǎng)成交量的新低。

　　據(jù)中房信分析師薛建雄介紹，2005年開(kāi)始，網(wǎng)上房地產(chǎn)開(kāi)始逐月統(tǒng)計(jì)成交量和價(jià)格。翻查近6年的8月樓市數(shù)據(jù)，2008年8月、2010年8月也是成交較低的兩個(gè)年份，但即便是這兩年，上海商品住宅的8月單月成交面積也在70萬(wàn)-80萬(wàn)平方米。

　　搜房網(wǎng)分析師湯正魏說(shuō)，8月上海樓市整體低迷，商品住宅周成交量最高僅為13.7萬(wàn)平方米?！靶聹臈l”的出臺(tái)，進(jìn)一步削減了市場(chǎng)購(gòu)買力，同時(shí)加大了開(kāi)發(fā)商的觀望情緒，此外，新增供應(yīng)的銳減也在一定程度上制約了成交量的前進(jìn)步伐。

　　庫(kù)存880萬(wàn)平方米

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分析師黃河滔介紹，上海市新房成交量自2月受到調(diào)控影響出現(xiàn)80%以上的下滑，隨后6個(gè)月成交呈現(xiàn)漲3月、跌3月的過(guò)山車行情。

　　黃河滔稱，近三月新房市場(chǎng)成交量跌幅逐月擴(kuò)大，不僅有政策、傳統(tǒng)淡季等因素，也有購(gòu)買力及供應(yīng)逐月減少有關(guān)。在下半年政策面臨再收緊的預(yù)期下，交投雙方的觀望促使樓市成交出現(xiàn)新一輪的回落行情。

　　前述中房信的報(bào)告也提到，7月中下旬市場(chǎng)出現(xiàn)一輪上升征兆，主要是供應(yīng)推動(dòng)的集中成交，實(shí)際的市場(chǎng)情況還很不理想。到了8月供應(yīng)量回落，成交量自然下降，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)?nèi)嫦禄?jù)中房信數(shù)據(jù)，8月上海市企業(yè)銷售金額十強(qiáng)的總銷售金額41億元，環(huán)比下滑37%，同比下滑42%。

　　9月1日漢宇地產(chǎn)發(fā)布的一份報(bào)告分析，雖然8月是傳統(tǒng)購(gòu)房淡季，但今年8月上海新房市場(chǎng)成交量為近5個(gè)月以來(lái)的新低，環(huán)比跌幅也是除2月份外最大的一個(gè)月，這說(shuō)明“滬四條”的效果立竿見(jiàn)影。

　　漢宇地產(chǎn)的報(bào)告還提到，本月上海商品住宅供求比達(dá)1.18：1。由于大量需求受到抑制，房源積壓嚴(yán)重。截止8月底，上海全市一手房庫(kù)存面積高達(dá)880萬(wàn)平方米，房源庫(kù)存量增加使得開(kāi)發(fā)商整體推盤(pán)節(jié)奏放緩。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)副總經(jīng)理孫文勤稱，近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目當(dāng)月的平均銷售率，已由去年下半年的60%～70%大幅下降至30%～40%?；诜吭磶?kù)存壓力考慮，不少面臨成交受阻問(wèn)題的項(xiàng)目，為刺激銷售進(jìn)度，都將加大促銷打折力度，屆時(shí)住宅價(jià)格有望出現(xiàn)調(diào)整跡象。

　　實(shí)質(zhì)性降價(jià)未至

　　時(shí)至今日，雖然成交低迷、庫(kù)存高企，但8月樓市并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

　　薛建雄說(shuō)，從單個(gè)項(xiàng)目上看，只有少數(shù)樓盤(pán)出現(xiàn)幅度稍大的降價(jià)，絕大多數(shù)的在售項(xiàng)目近半年來(lái)的價(jià)格只是穩(wěn)中略降，降幅多數(shù)控制在3%之內(nèi)。這說(shuō)明8月份市場(chǎng)上還沒(méi)有出現(xiàn)大面積的降價(jià)潮。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟也稱，受“滬四條”限購(gòu)堵漏措施的影響，滬上8月單價(jià)3萬(wàn)-5萬(wàn)元的中端樓盤(pán)成交面積下跌之勢(shì)尤甚，跌幅達(dá)到了43.4%。不過(guò)在中端市場(chǎng)受創(chuàng)嚴(yán)重的情況下，上海全市商品住宅的均價(jià)只跌了1.1%，依然處于接近2.2萬(wàn)元的高位，這也從側(cè)面反映了大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有真正下調(diào)房?jī)r(jià)。

　　而不少開(kāi)發(fā)商也確實(shí)沒(méi)有降價(jià)沖動(dòng)。

　　銀億集團(tuán)銷售部副總監(jiān)王士章直言，從年初到現(xiàn)在市場(chǎng)一直沒(méi)有熱點(diǎn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)不指望今年會(huì)有什么大的機(jī)遇，“如果等到10月、11月能有熱點(diǎn)，我們會(huì)多推一些盤(pán)，如果沒(méi)有就只能繼續(xù)積壓，反正我們目前也不是很缺錢?！?/P>

　　王士章說(shuō)，經(jīng)歷了一年多的調(diào)控，眼下房地產(chǎn)行業(yè)的格局是“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”。一些大型房企的高端項(xiàng)目市場(chǎng)估值較高，銀行愿意以此為抵押，向其放貸，因此不少開(kāi)發(fā)商并不是很缺錢。

　　但薛建雄認(rèn)為，目前剛需購(gòu)買力持續(xù)下降，投資需求不敢貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)回暖的支撐明顯不夠，因此9月份市場(chǎng)將繼續(xù)膠著。但是開(kāi)發(fā)商高成本融資的背后，說(shuō)明其財(cái)務(wù)狀況并不樂(lè)觀，后期的銷售壓力在繼續(xù)增加。所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，降價(jià)范圍的擴(kuò)大應(yīng)該只是時(shí)間問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)商看淡金九銀十

　　對(duì)于9月這個(gè)傳統(tǒng)樓市旺季，開(kāi)發(fā)商并未報(bào)太大期望。

　　上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健說(shuō)，8月成交低迷，預(yù)計(jì)9月、10月也好不到哪里去，恐怕今年全年都不會(huì)有大起色。面對(duì)慘淡行情，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該以一種平常心去主動(dòng)適應(yīng)，“供應(yīng)多一點(diǎn)，促銷力度大一點(diǎn)，能成交一點(diǎn)是一點(diǎn)?！?/P>

　　楊健說(shuō)，他們?cè)趯毶降囊粋€(gè)剛需項(xiàng)目，7月一期開(kāi)盤(pán)時(shí)賣得不錯(cuò)，二期預(yù)計(jì)10月上市，屆時(shí)銷售怎樣目前也不敢太過(guò)樂(lè)觀。畢竟大的市場(chǎng)環(huán)境在這里，賣得比較差也沒(méi)辦法。

　　王士章更是把眼光放到了年末。他們將一個(gè)高端項(xiàng)目定在10月推出，并把銷售的希望寄托在年末，“周邊的其他三四個(gè)樓盤(pán)也將開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在了10月，開(kāi)發(fā)商也抱有同樣的心態(tài)?！?/P>

　　黃河滔同樣對(duì)金九銀十不報(bào)太大期望，這兩個(gè)月成交量或會(huì)有所反彈，但如果價(jià)格未有調(diào)整甚至隨之而上，預(yù)計(jì)其回升幅度及周期有限。黃河滔認(rèn)為，目前相對(duì)于購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商更為焦慮，迫于資金、業(yè)績(jī)等壓力，開(kāi)發(fā)商采取加快推盤(pán)策略的可能性逐漸遞增。

　　銷售策略生變

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)1日發(fā)布的一份報(bào)告中稱，受季節(jié)性因素及政策再收緊等因素的制約，試探與觀望短期內(nèi)將是未來(lái)市場(chǎng)的主旋律。而開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏與單批次供應(yīng)量也必然隨之有所調(diào)整。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上開(kāi)發(fā)商銷售策略已有變動(dòng)。

　　前述中房信的報(bào)告稱，8月底上海樓市突迎一輪供應(yīng)小高潮。8月最后5天的供應(yīng)量達(dá)到24.3萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)“金九銀十”當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿有所提升。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的報(bào)告則提到，據(jù)了解，8月份所有獲取預(yù)售證的3萬(wàn)平米以上項(xiàng)目中，七成單價(jià)在2.45萬(wàn)元以上，且該些樓盤(pán)中部分項(xiàng)目已將開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)延至9月。

　　而據(jù)漢宇地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月成交單價(jià)在4萬(wàn)元之上的公寓項(xiàng)目成交套數(shù)為153套，環(huán)比跌幅接近三成。

　　黃河滔分析，在投資及剛性需求分別因限購(gòu)及購(gòu)房成本等因素遠(yuǎn)離市場(chǎng)后，開(kāi)發(fā)商選擇在此時(shí)集中供應(yīng)滿足改善性需求的項(xiàng)目，體現(xiàn)了其角逐9月的意圖。預(yù)計(jì)9月新增供應(yīng)項(xiàng)目的去化水平將成為今年樓市風(fēng)向標(biāo)，決定下半年樓市的供銷走向。

　　陸騎麟也說(shuō)，在持續(xù)高壓的調(diào)控背景下，9、10月份的成交有反彈可能，但其成色必然會(huì)有所減退。只有房?jī)r(jià)下跌才能換取當(dāng)前調(diào)控政策的松懈，從而促成樓市的回暖。